Novas Regras para Airbnb em Condomínios: Reflexos da Decisão do STJ

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Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça voltou a se manifestar a respeito e gerou alguns ruídos de entendimento entre os atuantes na seara condominial e, principalmente, entre condôminos.

Mas, afinal, o que realmente mudou?

O que diz a Lei?

O Airbnb, conforme sabido, é um aplicativo de locação de imóveis por curta temporada, consistindo numa plataforma online, na qual os proprietários anunciam e os interessados podem se hospedar em um quarto ou até num imóvel inteiro (casa ou apartamento).

A discussão em torno dele, e dos demais aplicativos semelhantes, gira em torno do direito dos condôminos em alugar seus imóveis nos condomínios residenciais a estes interessados, durante um curto período de tempo, o qual é inferior à locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato.

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Em breve síntese, tem-se que a locação residencial é regulada pela Lei 8.245/1991 (lei do inquilinato), a qual prevê duas possibilidades: a locação típica por mais de 90 dias, que geralmente é feita através de contratos de 30 meses, e a locação por temporada, de até 90 dias.

O cerne de toda a celeuma envolvendo o AIRBNB é justamente o fato de que as locações por curta temporada não se incluem em nenhuma das hipóteses acima e, muita gente defende que se enquadraria, ao revés, em um tipo de hospedagem, regulada, portanto, pela lei 11.771/2008.

Nesse último caso, a hospedagem por curtos períodos, de maneira similar ao que ocorre pelo AirBnB, desvirtuaria a finalidade dos condomínios residenciais, tratando-se de exercício de atividade comercial.

Legislação específica

Eu, particularmente, entendo que a figura da locação por curta temporada não se encaixa bem em nenhuma das alternativas listadas anteriormente e, por conta disso, deveria ser tratada em uma legislação específica. Todavia, até que esta venha a existir, a doutrina e jurisprudência vêm analisando caso a caso e se dividindo a nível de entendimento.

Pela segunda vez (a primeira foi lá em 2021), o STJ se manifestou contrariamente ao aluguel por meio da plataforma Airbnb sem autorização expressa na convenção de condomínio.

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Assim, para que não restem dúvidas, o entendimento reforçado pelo STJ é o de que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o AIRBNB. Exceto se houver autorização expressa na convenção condominial.

Nesse ponto, o cerne é: Apesar de o direito de propriedade ser defensável in casu, este encontra limitação na função social da propriedade. Nos condomínios edilícios, inclusive, o proprietário não pode tudo, pelo contrário, encontram maiores restrições legais e de equidade, pela própria natureza dessa modalidade de propriedade[1]. Ele pode, desde que não prejudique terceiros ou cause danos ao meio ambiente, por exemplo.

Vale esclarecer que não é que a Convenção Condominial deva constar a proibição à locação por curta temporada expressamente, o que o STJ dispôs e ratificou mais uma vez foi que, se existir na convenção que a destinação do Condomínio é residencial.

Tal previsão já impede a referida locação, tendo em vista que se assemelharia a uma atividade comercial, exceto se houver autorização expressa para a locação. No silêncio da autorização, não há que se falar em interpretação extensiva, portanto.

Qual seria a solução?

A solução, então, seria mudar a destinação do uso do edifício, o que exige a aprovação de 2/3 dos condôminos, de acordo com o artigo 1351 do CC (alterado pela Lei nº 14.405, de 2022). Nesse caso, o condomínio deixaria de ser residencial para ser múltiplo, por exemplo.

É importante que se diga que a decisão do STJ, apesar de um importante precedente, considerando que foi uma ratificação da corte superior acerca do tema, não é vinculante, pois não possuiu efeito erga omnes, ou seja, não obriga todos os juízes do país a seguirem tal entendimento.

“Não será uma decisão judicial que vai resolver questão de amplo impacto. Será necessária intervenção do legislador para transformar esse tipo de contrato que é realidade em contrato típico, dando mais condições de segurança a quem se dedica a esse tipo de negócio que tem, a meu ver, intuito claro de lucro”.

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No Senado, tramita desde 2019 um projeto de lei (PL) que quer regulamentar a locação de imóveis residenciais por meio de plataformas como o Airbnb, de autoria do senador Angelo Coronel (PSD-BA).

Segundo o autor da proposta, há um “vazio legislativo” que tem contribuído para o aumento dos conflitos entre proprietários que buscam alugar seus imóveis por meio de plataformas e moradores que se opõem à transformação do condomínio em um ambiente de hospedagem.

Diante de todo o exposto, o que resta a nós, atuantes na seara do Direito Condominial, é aguardar que o legislador nos presenteie com uma regulamentação que não deixe dúvidas ou que, ao menos, a jurisprudência vá se pacificando com relação à celeuma.

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Sugestão!

Até lá, o que se sugere é que os Condomínios (que optarem por não alterar a destinação de sua destinação – tarefa extremamente árdua, dado o quórum necessário para aprovação) prezem pelo diálogo e levem a discussão à deliberação da assembleia, a fim de promover a discussão acerca do tema e regulamentar o uso dos aplicativos com regras claras e rígidas nos casos concretos. É o mínimo de segurança jurídica que se pode ter no momento.

Se ainda tem alguma dúvida, escreva pra gente pelos comentários. Até a próxima. 

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