05
fev | 2021
O Condomínio pode dar desconto para pontualidade?
Em claro objetivo de garantir a arrecadação da cota condominial, tornou-se uma prática adotada por alguns condomínios conceder desconto para as unidades que contribuírem com suas cotas de condomínio até a data de vencimento.
Há jurisprudência afirmando que é possível conceder o desconto se o boleto trouxer duas datas distintas para pagamento da cota condominial. Uma data para a pontualidade, e outra para o efetivo vencimento do boleto de onde provém a multa e juros em caso de atraso. É o chamado abono pontualidade.
Contudo, para aplicação das duas datas o debate e aprovação devem ocorrer em assembleia geral específica, preenchendo todos os requisitos formais previstos na convenção.
Todavia, a prática usual adotada por muitos condomínios, é aplicar para as unidades que deixarem de contribuir após o vencimento pleno, a soma do “desconto” ao valor da cota de condomínio, com o acréscimo da cobrança da multa de 2% e os juros moratórios de 1%.
O que muitos síndicos, condôminos, e por que não dizer muitos administradores não sabem, é que acumular o “desconto” com as penalidades previstas em lei com o intuito disfarçado de “combater” a inadimplência é uma prática abusiva e ilegal, pois configura uma dupla punição pelo mesmo fato gerador.
A própria Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal em seu enunciado número 505 firmou entendimento de que “É nula a estipulação que, dissimulando ou embutindo multa acima de 2%, confere suposto desconto de pontualidade no pagamento da taxa condominial, pois configura fraude a lei (Código Civil, artigo 1.336, parágrafo primeiro), e não redução por merecimento”.
É ponto pacífico que os enunciados são o indicativo concreto e majoritário para a interpretação do Código Civil.
Seguindo essa linha de raciocínio, não há outra forma que não seja impor aos condôminos a obrigação de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais.
As despesas de caráter comum servem para os serviços de manutenção de elevadores, salários e encargos, consumo de água e esgoto, luz, seguro, materiais de limpeza, administradora, síndico remunerado, fundo de reserva se previsto na convenção. Além daquelas não previstas que tratam de reformas úteis, necessárias, ou simplesmente para embelezar as áreas comuns.
Sendo assim, o “desconto” ofertado é uma evidente tentativa de aplicar uma multa mascarada para compensar a perda aplicada durante a vigência do artigo 12, parágrafo terceiro, da lei 4.591/64.
O inadimplente é duplamente punido, devendo pagar o valor fixado para a cota de condomínio, sem o “desconto pontual”, mais juros moratórios de 1% e multa de 2%.
Os condomínios que usam essa modalidade de “desconto” pontualidade se resguardam com base em decisão de assembleia geral, alegando a soberania da deliberação dos condôminos que contou com quórum qualificado.
Todavia, esquecem que as decisões, mesmo que tenham sido soberanas, não podem conflitar com a lei. Outra questão relevante é saber que a cota de condomínio é fruto do rateio necessário para fazer frente as despesas. E como ficaria a arrecadação para honrar os compromissos se todos resolvessem tirar proveito desse “desconto” pagando suas cotas?
Portanto, o condomínio não deve colocar em práticas fórmulas alternativas concedendo “desconto” pontualidade para contribuir com menos ou mais; a não ser que esteja a unidade na condição de inadimplência com suas obrigações.
O prêmio que o condômino ganha contribuindo até a data do vencimento é garantir a manutenção dos serviços e instalações valorizando o patrimônio real. Cabendo ao inadimplente equiparar-se aos demais arcando com a multa e juros legais.
Se por ventura o síndico e os condôminos entenderem que a multa e os juros não são suficientes para repor o valor devido pelos devedores, uma das soluções está no próprio texto legal: A aplicação de uma multa especial que poderá chegar a cinco vezes o valor de condomínio, além das perdas e danos comprovadamente apuradas (Código Civil, artigo 1.337).
Não havendo essa previsão na convenção, e sendo interesse dos demais condôminos que as cotas devidas sejam recebidas, recompondo o caixa do condomínio, basta reunir o quórum qualificado de ¾ dos demais condôminos e aprovar em assembleia geral a aplicação dessa multa.
É um mecanismo difícil de aplicar devido ao quórum necessário, entretanto muito eficaz e com base legal, com poder de inibir o comportamento dos inadimplentes, principalmente daqueles devedores costumeiros.
Pois imagine a hipótese daqueles condôminos que se sentirem prejudicados por essa prática do “desconto” pontualidade resolvendo levar o assunto ao juízo! Poderão, em tese, em caso de uma decisão favorável, receber em dobro os valores cobrados indevidamente, provocando um prejuízo muito maior do que o suposto benefício alcançado com essa receita antecipada.
A conclusão evidente é a de que o condomínio não pode e não deve cobrar dos condôminos valores diferenciados para cobrir o rateio das despesas. Assim fazendo, sob qualquer pretexto, incorrerá em uma tentativa de burla de uma norma legal.
