O Papel do Síndico: Atribuições, Competências e a Importância de uma Boa Assessoria

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A administração de um condomínio é resultado da atuação conjunta de diferentes figuras-chave, entre as quais se destacam o síndico, o zelador e a administradora de condomínios, sendo o síndico o gestor eleito para liderar essa equipe, com o apoio técnico e operacional que a administradora oferece para facilitar sua gestão e lidar com todas as responsabilidades do cargo. Sua atuação é mais eficaz quando estratégica, ética e transparente, principalmente quando consegui cercar-se de competências técnicas e comportamentais (as chamadas soft skills) que trarão facilidade para lidar com os desafios diários da gestão condominial.

Importante salientar que não é razoável exigir-se do síndico que possua todo o conhecimento sobre: leis e normas, técnico nos assuntos relacionados a construção civil, administrativos, contábeis, fiscais, trabalhistas. Para isso como gestor ele pode cercar-se de assessorias especializadas como advogadas(os), arquitetos(as), engenheiras(os) e administradoras de condomínios et..

Neste artigo, falarei de algumas das atribuições do síndico, previstas no Código Civil em seu artigo 1.348, relacionando cada uma delas com uma habilidade interpessoal desejável (soft skill).

1. Convocar assembleias e dar cumprimento às decisões

O síndico tem como uma de suas funções convocar assembléias e assegurar o cumprimento das decisões tomadas nesses encontros, conforme determina o artigo 1.348, inciso I, do Código Civil. Para desempenhar bem essa função, é interessante que ele possua habilidades de comunicação clara e escuta ativa, além de liderança participativa, já que será o intermediador entre os condôminos auxiliando nas decisões da coletividade. É ele quem organiza as reuniões, conduz as pautas e garante que tudo que for deliberado seja corretamente executado.

2. Representar o condomínio ativa e passivamente, em juízo ou fora dele

Segundo o artigo 1.348, inciso II, do Código Civil, o síndico é o representante legal do condomínio em todas as esferas, podendo inclusive propor ou responder ações judiciais. Nesse caso, seria desejável que o gestor condominial tivesse uma postura ética, inteligência emocional e responsabilidade institucional, pois ele será a voz e o rosto da coletividade perante fornecedores, órgãos públicos, vizinhos e, quando necessário, o Poder Judiciário. A capacidade de se posicionar com segurança e diplomacia, sobretudo em situações de conflito, é muito importante.

3. Zelar pela conservação e guarda das partes comuns

Cabe ao síndico zelar pela manutenção de as todas as áreas comuns em perfeito estado de conservação, conforme dispõe o artigo 1.348, inciso V, do Código Civil. Essa atribuição exige organização, visão estratégica e proatividade, pois inclui tanto a realização de manutenções preventivas quanto a contratação de reparos emergenciais. Saber planejar ações, identificar riscos com antecedência e gerenciar fornecedores são qualidades indispensáveis para manter o patrimônio valorizado e seguro para todos.

4. Elaborar o orçamento anual de receitas e despesas

Elaborar e acompanhar o orçamento financeiro do condomínio é tarefa prevista no artigo 1.348, inciso VI, do Código Civil. Para cumprir essa responsabilidade com excelência, o síndico precisa ter senso de planejamento, clareza contábil e habilidade para trabalhar com dados financeiros, sempre pautado na transparência e na prestação de contas. Isso requer também a capacidade de apresentar essas informações de forma acessível aos condôminos, promovendo confiança e previsibilidade, eis aqui um excelente motivo para ter uma boa e parceira administradora de condomínios ao seu lado.

5. Cobrar as contribuições dos condôminos e aplicar penalidades

De acordo com o artigo 1.348, inciso VII, do Código Civil, o síndico é responsável por cobrar taxas condominiais e aplicar multas previstas na convenção e no regimento interno. Essa função necessita de assertividade, firmeza e senso de justiça, já que envolve a delicada tarefa de lidar com inadimplência e conflitos. Além disso, o gestor deve agir com base nos critérios estabelecidos em assembleia e respaldado por orientação jurídica, evitando excessos ou omissões.

6. Prestar contas à assembleia

O artigo 1.348, inciso VIII, do Código Civil, impõe ao síndico o dever de prestar contas de sua administração anualmente ou sempre que exigido. Para cumprir essa obrigação de maneira eficaz, são indispensáveis a integridade, o domínio das movimentações financeiras e a habilidade de apresentar dados com clareza. Um síndico transparente promove um ambiente de confiança entre os moradores e evita desgastes desnecessários com sua gestão.

7. Gerenciar os funcionários do condomínio e os prestadores de serviço

A gestão de pessoas faz parte da rotina do síndico, seja no trato com empregados contratados diretamente ou com empresas terceirizadas (à luz da Lei nº 13.429/2017 e da CLT). A função requer liderança, empatia e habilidade de mediação, pois envolve distribuir tarefas, acompanhar rotinas, resolver conflitos e manter um ambiente de trabalho saudável e produtivo. O síndico deve saber motivar e cobrar com equilíbrio.

8. Atender e esclarecer dúvidas dos moradores

Embora não detalhada no texto da lei, a escuta ativa e o atendimento ao público são práticas indispensáveis para o síndico. Responder dúvidas, mediar conflitos e acolher sugestões requerem paciência, cordialidade e habilidade de comunicação. Uma gestão próxima dos condôminos tende a ser mais respeitada, justamente por valorizar a participação e o diálogo.

9. Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia

Por fim, o síndico deve ser o guardião das normas internas do condomínio, conforme preceitua o artigo 1.348, inciso IV, do Código Civil. Isso significa garantir o respeito à convenção condominial, ao regimento interno e às deliberações da assembleia. Essa função exige firmeza, senso de justiça e profundo conhecimento das regras internas, pois cabe ao síndico aplicar medidas disciplinares de forma imparcial e legítima.