02
abr | 2020
O QUE FAZER COM A INADIMPLÊNCIA NOS CONDOMÍNIOS DIANTE DESSA CRISE DE CORONAVIRUS?
Em virtude dessa pandemia (coronavírus) todos os Condomínios (de apartamentos ou de casas) estão sendo gravemente afetados em suas finanças.
O Condomínio é equiparado a uma empresa (pessoa jurídica) e, por consequência, possui despesas cotidianas para a sua manutenção, a citar: o pagamento dos funcionários (portaria, limpeza, administração e outras), além da manutenção da própria edificação (segurança contra incêndio, hidráulica, elétrica, elevadores, telhado, fachada, etc.).
Obviamente, alguém terá que pagar por tudo isso.
Estamos notando um movimento muito preocupante no pagamento das cotas condominiais (ordinárias e extraordinárias) que diz respeito à inadimplência. Ou seja, o condômino que está em situação de desemprego ou parado (sem renda), por conta da quarentena, certamente preferirá pagar outras contas com juros e taxas maiores que a cota condominial, a qual, só pode ser corrigida monetariamente, com juros de até 1% e multa de 2% ao mês. É o que dispõe o artigo 1.336, inciso I, §1º do Código Civil – Lei nº 10.406/2002[1].
Logo, a inadimplência no Condomínio irá saltar exponencialmente nos próximos meses, até quando durar essa pandemia que não tem data para terminar.
Os síndicos ou administradores podem adotar várias medidas para amenizar essa situação, economizando ou propondo a suspensão de rateios (NÃO da cota ordinária).
Inclusive, já gostaríamos de afastar a confusão que muitos condôminos fazem, pretendendo se aproveitar da situação e sugerindo: “parar de pagar a cota condominial”. O que não é juridicamente possível, diga-se de passagem.
Ora, se deixar de pagar a cota, como ficará a manutenção do elevador que não pode simplesmente parar o funcionamento? O porteiro também deixariade abrir o portão ou receber às encomendas se não for pago o seu salário? O funcionário da limpeza também deixaria de higienizar o Condomínio contra esse vírus mortal? Claro que não!
[1] Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Contudo, ao final, também deverá “recompor” esse fundo que é formado pela arrecadação das cotas.
Porém, também estamos sugerindo que o sindico não descuide das cobranças das cotas condominiais (ordinárias e extraordinárias), mesmo em se tratando de uma situação excepcional em que todos os brasileiros estão sem dinheiro para pagar às suas contas básicas, como água, luz e alimentação.
O mesmo se diz quanto aos aluguéis que devem ser pagos normalmente.
O Condomínio também não pode, simplesmente, parar de arrecadar a cota. Do contrário, terá que enxugar a sua folha de pagamentos de funcionários e prestadores, de forma significativa, aumentando drasticamente a situação de desemprego já assolado em nosso país.
É muito triste e preocupante esta situação, mas a roda tem que girar. Ainda que lentamente e com mais responsabilidade nos gastos do Condomínio.
Por isso é que recomendamos aos síndicos e administradores que prossigam com às cobranças, mas não de uma forma responsável e menos onerosa ao devedor, como inclusive determina a lei processual[1].
Num momento de crise e com poucos recursos financeiros, o Condomínio deverá “negociar”, “parcelar”, “facilitar” ao máximo o que for possível para continuar realizando às cobranças. Acima de tudo, entender a periclitante situação financeira do devedor e lhe propor uma outra solução que ajude à ambos (ao devedor em pagar a sua dívida e ao credor receber o seu crédito).
Ninguém deseja ficar inadimplente e correr o grave risco de perder o seu próprio imóvel pela cobrança da dívida condominial, mesmo sendo o único bem de família que poderá ser levado à hasta pública (leilão)[2].
Não é simplesmente deixar de lado a cobrança ou suspender o envio das cotas condominiais. Muito pelo contrário, estaria o sindico sendo irresponsável nas cobranças que é o seu dever e, caso não seja realizado, prescreve em 5 (cinco anos) anos a cobrança, podendo vir a ser responsabilizado quanto passar essa crise
[1]Art. 805, do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015). Quando por vários meios o exequente puder promover a execução, o juiz mandará que se faça pelo modo menos gravoso para o executado.
[2]“PROCESSUAL CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. BEM DE FAMÍLIA. PENHORABILIDADE. LEI N. 8.009/90. EXEGESE. A jurisprudência das Turmas integrantes da 2ª Seção do STJ pacificou-se no sentido da possibilidade da penhora de imóvel que serve de residência à família do devedor para assegurar pagamento de dívida oriunda de despesas condominiais do próprio bem.(...) (STJ. AgRg no Ag 355.145/SP, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2001, DJ 19/11/2001, p. 286)”.
Existem uma grande quantidade de despesas que o Condomínio não pode simplesmente deixar de realizar “todo o santo mês”, sob pena de causar maior prejuízo diante da falta de manutenção e conservação das áreas comuns, colocando em risco à saúde e segurança dos próprios moradores que se utilizam de todos esses equipamentos do Condomínio.
Racionalizar àquelas despesas “não essenciais” que podem ser suspensas ou adiadas, como por exemplo, uma obra que não corre riscos, é uma alternativa válida para o momento. Mas, simplesmente “cortar” todas às despesas (inclusive as essenciais) é impraticável!
Nem relógio trabalha de graça, tem que por pilha. Muitos síndicos também são remunerados ou isentos da cota. Inúmeros outros profissionais que trabalham para os Condomínios, como qualquer outro trabalhador ou empresário, não podem ficar sem receber o seu “ganha pão”. Os contratos devem ser honrados (pacta sunt servanda). Podem sem renegociados, mas não rescindidos ou interrompidos sem ajuste entre às partes.
Alternativa que vem sendo realizada é a utilização do numerário das arrecadações do fundo de reserva, pois é numa situação emergencial e imprevista (caso fortuito ou força maior), que a legislação autoriza ao síndico a utilização dessa “reserva” para o pagamento das contas ordinárias.
Lembrando que os locadores são responsáveis pelo pagamento das despesas extraordinárias e os seus inquilinos pelo pagamento das despesas ordinárias, nos termos do artigo 22, inciso “X” e o artigo 23, inciso “XII” ambos da Lei de Locações nº 8.245/91[1].
[1]Art. 22. O locador é obrigado a: (...) X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23. O locatário é obrigado a: XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. § 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Conforme o artigo 1.348, inciso VII, do Código Civil[1] e o entendimento jurisprudencial do STJ[2].
Também não adianta entupir ainda mais o nosso já entupido Poder Judiciário, com todo o respeito, com uma enxurrada de ações de cobranças que não terão resultado rápido. Até porque, os Fórum e nossos juízes estão trabalhando em sistema remoto, o que certamente atrasará ainda mais a marcha processual.
Logo, a proposta desse artigo é apenas e tão somente de sugerir aos síndicos e administradores que não deixem de “negociar” às dívidas, sejam entusiasmados nos acordos e parcelamentos, da forma como for mais benéfica para ambas às partes.
O “acordo” é um milhão de vezes melhor que, simplesmente, deixar de cobrar ou aguardar em berço esplêndido a recuperação dessa crise biológica que afeta em muito a economia do pais e não se sabe ao certo por quanto tempo mais irá durar.
Portanto, não descuidem das cobranças, não fiquem de mãos atadas. Façam às cobranças por meio de seus prepostos, negociem às dívidas, proponham melhores condições de acordos ou parcelamentos que sejam vantajosos para ambas às partes. Mas de uma coisa temos a mais absoluta certeza. Ficar sem fazer nada, não resolverá essa crise!
Sobre o Autor:
ALEXANDRE CALLÉ - OAB/SP 235.941
Advogado Especializado em Condomínios e Loteamentos. Sócio-Fundador do Escritório de Advocacia Callé. Foi Assessor Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). Palestrante, professor e articulista em jornais, sites e revistas especializadas. (www.advocaciacalle.com.br / alexandre@advocaciacalle.com.br).
[1] Art. 1.348. Compete ao síndico: VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.
[2] “AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. REGRA DE PRESCRIÇÃO INCIDENTE. ART. 2.028 COMBINADO COM O ART. 206, § 5º, I, DO CC DE 2002. PRESCRIÇÃO OPERADA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta egrégia Corte se orienta no sentido de considerar que, "Iniciando o prazo prescricional na vigência do Código Civil anterior e havendo sua redução pelo novo Diploma Civil, aplica-se a regra de transição prevista no art. 2.028 do CC/02, sendo o termo inicial da contagem do prazo o dia 11 de janeiro de 2003" (AgRg no REsp 1.252.188/RS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/4/2014, DJe de 2/5/2014). 2. A pretensão de cobrança de cotas condominiais, por serem líquidas desde sua definição em assembleia geral de condôminos, bem como lastreadas em documentos físicos, adequa-se à previsão do art. 206, § 5º, I, do novo Código Civil, razão pela qual se aplica o prazo prescricional quinquenal. Precedentes. 3. Agravo regimental desprovido. (AgRg no AgRg no AREsp 359.259/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 02/02/2016, DJe 16/02/2016)”.
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Alexandre Callé
Possui especialização em Direito Imobiliário. O escritório presta assessoria jurídica para Condomínios (ou condôminos), Administradoras, Incorporadoras, Empresas do Setor e Consumidores em Geral.