Qual o melhor perfil para ser um bom síndico?

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Em algum momento em todos os condomínios é chegada a hora de eleger, ou, manter no cargo o síndico. Em uma ou outra opção os pretendentes à posição devem estar atentos a um roteiro básico se querem ter sucesso nessa missão. Cabe também aos condôminos e moradores com direito a voto, verificarem e fiscalizarem o perfil do candidato.

Não há uma receita pronta de sucesso, mas os condôminos devem contar com uma administradora de condomínios e, se assim desejarem, eleger um sindico interno ou externo (profissional) Até porque, uma empresa especializada e uma pessoa com experiência em gestão é o que todo condomínio precisa para ter transparência nas informações, em tempo real, evitando dessa forma dúvidas dos condôminos e moradores, principalmente na hora de prestar contas anualmente ou quando solicitadas.

Mas então, qual é o perfil adequado dessa pessoa que ficará responsável, civil e criminalmente, pelos assuntos do condomínio? Os itens abaixo se seguidos, podem responder a essa pergunta:

- Deve o síndico conhecer e saber aplicar a lei, as normas internas do condomínio, respeitar as decisões soberanas das assembleias para evitar ou amenizar os desentendimentos, não causar prejuízos e tratar a todos com igualdade. É aconselhado manter presente na cabeça de todos os princípios e importância das normas para não ser necessária a aplicação de advertências e multas.

- Fator importante na sociedade e nos condomínios é a qualidade das comunicações. Além dos aspectos legais, o síndico deve comunicar os fatos de forma clara, objetiva e concisa, eliminando as desconfianças.

- O síndico não é “Deus”! Portanto, não pode estar presente em todos os lugares quando um problema surge. Assim sendo, deve contar com uma equipe de colaboradores preparada para dar suporte recebendo as informações e agindo para resolver as ocorrências. É aqui que uma boa administradora de condomínios faz toda a diferença.

- Uma das obrigações é não descuidar das manutenções necessárias para o condomínio. A programação periódica e correção do planejamento evita desgastes que comprometam a segurança e gastos não previstos.

- As arrecadações e suas finalidades não são para cobrir “buracos” no orçamento sem aprovação dos condôminos em assembleia. Fundo de obras e manutenções, décimo terceiro, ou qualquer outra despesa não devem servir para os gastos ordinários previstos no orçamento anual. Despesas ordinárias e extraordinárias não se confundem. Se o orçamento não faz frente aos gastos, deve o síndico convocar os condôminos e ajustar o valor da cota de condomínio.

- A inadimplência é sempre motivo de discussões acaloradas. O síndico muita vezes mal assessorado ou sobre pressão, coloca balancetes nos quadros de aviso ou nos elevadores deixando exposto a terceiros a relação dos devedores. Essa atitude, por si só, pode gerar ao condomínio uma ação de dano moral por parte daqueles que se sentirem constrangidos. Mas para não fugir da obrigação de prestar contas, basta divulgar a relação dos inadimplentes em correspondências fechadas, junto com o boleto mensal da cota condominial, tomando o cuidado de só informar o número das unidades devedoras e o valor devido.

- As obras nas unidades devem contar com anuência do síndico, respeitando a Norma 16.280/2014 da ABNT que obriga apresentação da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), de um engenheiro ou arquiteto.

- O síndico deve acompanhar o recolhimento de encargos e impostos pela administradora de condomínios, da mesma forma que deve verificar se a empresa que loca mão de obra cumpre com suas obrigações. As dívidas federais com o INSS e o FGTS poderão gerar ações contra o condomínio como tomador de serviços terceirizados.

- Na hora de uma contratação ou no momento de prestar contas, obtenha as certidões negativas das empresas e do próprio condomínio no município, no estado e nos órgãos federais.

- Tomar muito cuidado em não conceder descontos aos devedores. Afinal, as importâncias pertencem ao condomínio. O que pode ocorrer é a assembleia autorizar em determinados momentos, descontos para os inadimplentes como “incentivo” para liquidar débitos e melhorar o caixa do condomínio. O normal, que não depende de aprovação dos condôminos, é conceder parcelamentos e prazos, mas sem mexer no valor principal.

- Outra situação pouco comentada, mas que ocorre até com certa frequência, são as assembleias “viciadas” ou irregulares, onde não há respeito ao rito de convocação, ou sobre a ordem do dia que esconde “interesses escusos”, ou quando permite de forma deliberada a participação de devedores para obter votos que favoreçam os objetivos do grupo gestor no poder. Essas assembleias podem sofrer pedido de anulação gerando reparação de danos e responsabilização dos envolvidos.

- A lei obriga o síndico a fazer e manter atualizada uma apólice de seguro para dar cobertura ao condomínio em inúmeras situações. Um incêndio ou outro sinistro de grande impacto que possa destruir parcial ou totalmente as dependências do condomínio passa pelo respeito a esse dever. A negligência poderá obrigar o síndico a arcar com as despesas. Ao contratar serviços, o síndico deve exigir uma cláusula no contrato que deixe claro que a empresa possui seguro completo para seus funcionários, bem como um dispositivo que desobrigue o condomínio a responder por sinistros que ocorram nas instalações.

- Por último, e não menos importante, manter o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) atualizado. Documento importantíssimo onde às edificações construídas ou em construção, reformas, ampliações, mudanças ou regularizações, podem sofrer fiscalizações e interdições dos agentes bombeiros que ganharam para reforçar o seus atos o poder de polícia.

O condomínio deve ser visto e tratado como se uma “empresa” fosse. Exigências legais e administrativas devem ser satisfeitas todos os dias. Essa “empresa” lida com funcionários, prestadores de serviços, e porque não dizer “sócios e investidores”. Dessa forma, deve contar com um síndico atuante amparado por uma administradora de condomínio eficaz.