10
mar | 2021
Síndico, fique atento! Ao contrato com a administradora
Indo direto ao ponto! Desde a publicação da lei 8.906/94, as administradoras de condomínios não estão autorizadas a oferecerem aos seus clientes os serviços de advocacia de profissionais que trabalham em departamentos da empresa, mesmo que seja de forma indireta, ou mesmo divulgar os serviços prestados.
A contratação de serviços advocatícios devem também seguir os parâmetros estabelecidos pela Ordem dos Advogados do Brasil e o Estatuto da Advocacia.
Segundo a Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) considera-se uma forma ilegal de captação de clientes, oferecer serviços jurídicos em administradora de condomínios. Um julgado de 2018 encontra-se de acordo com o Estatuto da OAB e o Código de Ética da categoria.
A prática de advocacia não pode estar associada a nenhuma questão de mercado, muito menos oferecer serviços que direta ou indiretamente visam captar clientes.
Na realidade exercer a advocacia com outra atividade acaba não resguardando o sigilo e a inviolabilidade indispensável do escritório. O que o julgado reafirmou é que a prestação do serviço ocorra em um escritório de advocacia contratado, ou com profissionais independentes.
É bom que os síndicos saibam da importância de contar com um advogado preparado e com conhecimentos específicos para tratar dos assuntos do condomínio.
O síndico é o responsável por acompanhar a cobrança das unidades inadimplentes. Para tanto, deve contar com os préstimos de advogados preparados, não transferindo para aquelas administradoras que oferecem os serviços em conjunto com outras atribuições.
O Código de Defesa é taxativo sobre essa matéria proibindo o fornecimento de produtos e serviços condicionado ao oferecimento de outros, o que configura a prática de venda casada.
O condomínio, neste caso, um consumidor dos serviços prestados pela administradora, acredita ter adquirido um produto com vantagem para si.
A venda casada é um crime contra as relações de consumo. A vítima, no caso o condomínio, deve em nome da lisura e benefício a outros condomínios na mesma situação, denunciar o fato ao PROCON.
Um contrato de prestação de serviços de administração de condomínio não pode trazer embutido um contrato de serviços jurídicos. Os préstimos advocatícios são sociais onde os honorários devem constar de um contrato próprio específico.
Cada administradora cria e oferece o seu modelo de prestação de serviços. Cabe ao síndico com auxílio do corpo diretivo avaliar aquela que possa ter agilidade desburocratizando os processos e, principalmente, estar efetivamente presente no dia a dia do condomínio cumprindo com suas atribuições puramente administrativas, deixando para um advogado individual ou escritório jurídico a assessoria técnica indispensável.
Um contrato básico de assessoria jurídica deve oferecer:
- Atendimento ao síndico em suas dúvidas;
- Cobrança dos inadimplentes extra e judicial;
- Participação em ações envolvendo o condomínio;
- Consultoria e pareceres sobre diversos temas;
- Disponibilidade em participar de reuniões com o corpo diretivo, bem como de assembleias;
Fica claro então que a gestão administrativa e financeira repassada à empresa do ramo fica condicionada à prestação de contas ao síndico e à assembleia que aprovou a escolha.
Dessa forma, os atos irregulares ou ilícitos realizados pela administradora em princípio, não recaem sobre o síndico quando a escolha foi dividida com os condôminos em assembleia.
Mas não fica afastada totalmente a responsabilidade do síndico, pois cabe a ele o dever de não ser omisso na fiscalização dos atos praticados pela administradora, podendo responder solidariamente com a empresa nos danos causados ao condomínio.
A chamada “culpa in vigilando” atribuída ao síndico que não exerce a vigilância e fiscalização de todos os atos praticados pela administradora enquanto prestadores de serviços no fiel cumprimento das atribuições contratadas.
